🗳️ Faire de la place en aménageant les temps

Observez la rue autour de vous. À droite, les bureaux de la métropole. En face, la médiathèque. À ce rez-de-chaussée, une crèche publique. Et l’école municipale à quelques encablures. Tous ces bâtiments et bien d'autres sont possédés, loués ou gérés par la collectivité. Cela fait beaucoup, et parfois trop pour qu’elle-même en ait une connaissance exhaustive. Sans même parler de les connaître en détail, de disposer d'un diagnostic complet de leur état et d’en connaitre les usages réels.

Mais les collectivités sont vite rattrapées par le réel. Ce vaste patrimoine finit par coûter très cher en exploitation et en rénovation, surtout quand il faut les décarboner et les adapter à un climat qui change. En 2023, I4CE a montré que 3,2 milliards d'euros d'investissement annuels supplémentaires sont nécessaires pour rénover les seuls bâtiments publics des collectivités et atteindre nos objectifs de réduction d’émissions de gaz à effet de serre d'ici 2050. Où trouver tout cet argent ? I4CE propose plusieurs leviers : la réorientation des investissements, les cessions, l'emprunt bancaire et les dotations de l'État. Nous ne sommes pas réellement dans une période où l’argent peut être jeté par les fenêtres, qui plus est de passoires thermiques. Autant dire que les deux derniers ne sont pas très à la mode alors que l'hiver budgétaire s'annonce. Les termes de la question sont donc aussi clairs que complexes : comment adapter le patrimoine bâti des collectivités sans argent supplémentaire et sans dégrader le service public ?

Mieux occuper nos mètres carrés

La première chose à faire est sans doute de s’assurer que les bâtiments publics sont réellement utilisés. Parce qu’un mètre carré vide coûte aussi cher à entretenir et à rénover qu’un mètre carré occupé, alors qu’il n’apporte rien à la société. Ne laissons planer aucun doute : tous les bâtiments, publics ou privés, sont actuellement sous-utilisés. Pour le patrimoine public, le taux d’occupation s’élève en moyenne à seulement 20%. C’est un véritable gâchis immobilier et une aberration autant écologique qu’économique. Mais tous ces temps morts sont autant d'opportunités pour accueillir plus d'usages sans construire.

Intensifier les usages des bâtiments existants, c'est la première des boucles de l'urbanisme circulaire et le fondement d’une bonne stratégie immobilière des collectivités. Cela permet de réduire les investissements dans des bâtiments neufs comme les dépenses en gestion. Pour les bâtiments publics, ces économies peuvent ensuite être redirigées vers l'adaptation de leur patrimoine, l’amélioration des services publics ou des conditions de travail des agents. Mais intensifier l'usage de l'existant ne se résume pas à élargir les horaires d’ouverture des services existants. Nous n'avons pas besoin de bureaux de poste ouverts jusqu'à 22 h. Intensifier, c'est surtout démultiplier les usages qu'on fait d'un lieu, et par ricochet les publics qui en bénéficient. Cela s’inscrit pleinement dans la mission des collectivités car leurs bâtiments sont des espaces communs qui peuvent profiter au plus grand nombre. Le conseil départemental de l'Isère met à disposition des associations certains locaux de ses 97 collèges publics. Gymnases, salles de classes, internats ou salles de restauration sont disponibles à la location en quelques clics. À l'échelle nationale, l'ANCT a créé la plateforme Espace sur demande pour faciliter la réservation de salles et d'espaces des acteurs publics par des associations, des entreprises ou des citoyens. Les bénéfices de l’intensification sont donc multiples : la valorisation du patrimoine de la collectivité, une amélioration des services publics et un tissu urbain plus animé.

Nul besoin d’être très inventif pour imaginer plusieurs usages se cumuler sur les mêmes mètres carrés. Des bureaux qui resteraient ouverts aux étudiants en révision d’examens. Une cantine d’entreprise qui se muerait en brasserie le soir et le weekend. Une école qui se transformerait en hébergement touristique pendant l’été. Utopique ? Absolument pas. Toute une série d’initiatives déjà à l’œuvre sont documentées dans Redirection Urbaine.

Les écoles à l’avant-garde

Les écoles sont en général les premières à se réinventer pour intensifier leurs usages. Elles sont un exemple frappant de ces espaces-temps gâchés à l’échelle de la journée comme de l’année. Une fois les enfants partis en fin d’après-midi, tout se fige dans l’attente de la sonnerie du lendemain. Puis viennent les grandes vacances et les espaces restent vides pendant de longues semaines. C’est pourquoi depuis vingt ans, à Noirmoutier, l’école Saint Philibert ne ferme plus sa grille en juillet-août. Elle est réaménagée en gîte touristique : on pousse les tables et les chaises, on tire des lits et une petite cuisine dans chacune des huit salles de classes. Ce réaménagement rapide permet à des ménages modestes de se payer des vacances à la mer, à seulement 10 minutes à vélo de la plage. Ce sont autant de logements touristiques en moins à construire sur le littoral — qui resteraient de toute façon hors de prix pour beaucoup. C’est donc un gain social et environnemental, mais aussi économique pour cette école privée, qui génère de nouveaux revenus grâce à la location de son bâtiment.

Démultiplier les lieux pouvant accueillir un même usage, et multiplier les usages sur un même lieu. C’est une des clefs de la robustesse face aux turbulences qui s’annoncent, de plus en plus nombreuses et de toutes sortes. Alors pourquoi ne pas faire de nos écoles des infrastructures refuges face au changement climatique ? Des écoles pensées pour résister aux chocs, où les plus vulnérables peuvent s’abriter en cas d’intempéries — inondations, tempêtes ou canicules. C’est déjà ce que projette la commune du Prêcheur en Martinique.

Rennes s’est aussi lancée dans une démarche d’intensification des usages en commençant par une école publique. Pour partir à la recherche des mètres carrés oubliés, élèves, parents, enseignants et concierges travaillent de concert. Un dialogue qui doit nécessairement s’élargir à d’autres acteurs connexes : les animateurs périscolaires, l’équipe de la médiathèque toute proche, le gardien du gymnase du coin… L’objectif est d'en tirer un kit méthodologique général sur la démarche d’intensification des bâtiments publics.

Par où commencer ?

Pour intensifier les usages, commençons par un état des lieux de l'immobilier des collectivités en recensant tous les bâtiments possédés ou loués, et en évaluant leur usage réel. Ce ne sont pas que les mètres carrés qui comptent, mais aussi leur utilisation. Plus difficile à estimer, celui-ci requiert une enquête auprès des différents services de la collectivité et de se rendre sur le terrain. Ces nouvelles métriques permettent aussi de poser des objectifs aux démarches d’intensification des espaces des collectivités, tel que passer de 20% à 40% de taux d’utilisation moyen par exemple.

Une fois le constat posé, il faut déployer une stratégie d'intensification en repensant les investissements et arbitrages immobiliers : questionner la nécessité de construire, libérer certains biens peu utilisés en redéployant leurs usages ailleurs… Ce n'est pas qu'une rationalisation du parc des collectivités qui implique une part de cession et de réallocation des ressources immobilières et financières. C'est trouver les moyens d'offrir plus de service public et une plus grande qualité des espaces pour les habitants comme pour les agents en assumant la charge de moins de mètres carrés.

Cette stratégie doit être coordonnée par une équipe transversale qui a une vision d'ensemble du patrimoine et de ses usages, mais surtout spécialisée dans l'ingénierie du partage, à l’image du Bureau des temps à Rennes. L’intensification n’est pas une action massive et descendante. C’est un travail qui commence par quelques sites expérimentaux, en dialogue avec les usagers existants et potentiels.

L’intensification nécessite donc un changement culturel global au sein de la collectivité et des usagers. Nous changeons de matière grise en misant sur l'humain plutôt que le béton. Il faut prendre le temps de diagnostiquer les usages, expérimenter, et surtout assurer une gestion de qualité. De nouvelles pratiques qui nécessiteront peut-être de former les utilisateurs comme les agents de la collectivité. Et si les obstacles juridiques, techniques ou financiers existent à l’intensification, le plus important est sans doute culturel. Le partage des espaces est pourtant une magnifique opportunité de créer du frottement et du lien social.

— Lucie Carpentier

Pour aller plus loin :

• L’Intensiscore est un court questionnaire pour aider à trouver des pistes concrètes d'intensification à l'échelle d'un bâtiment.
• Le chapitre 2 de Redirection urbaine (Sylvain Grisot) se consacre au temps comme chantier d'adaptation de nos villes.
• Un plaidoyer pour l'intensité d'usage : En finir avec le gâchis des mètres carrés par Eléonore Slama.
• Et découvrir plus sur le Bureau des Temps de Rennes Métropole

À l'agenda...

• Rencontrer la foncière solidaire Belleville à la Grande Coco le mercredi 12 novembre à 19h, pour parler argent et bonheur avec la Crèmerie, cabinet de conseil en investissements responsables.
• Discuter avec les trois foncières Terres de Liens, Cerf vert et la foncière Bellevilles à Lyon le 25 novembre à 18h30. Pour découvrir comment l’épargne peut devenir un moteur de transformation puissant.
• S’inscrire au webinaire organisé par Foncier-en-débat sur les territoires littoraux, le 11 décembre de 17h à 19h. Entre attractivités, réglementations et expérimentations, ces territoires sont de vrais laboratoires fonciers.

Et maintenant vous pouvez...

• Lire ce long reportage du Monde sur Lytton, ce village canadien ravagé par les flammes en 2021, après avoir connu des températures de près de 50° : « J’en ai marre d’être résiliente ».
• Écouter ce podcast de l’Heure du Monde qui raconte le grand voyage du moustique tigre. Cette petite bête est en train de conquérir une Europe qui se réchauffe en passant par de vieux pneus, des containers et nos voitures, emportant quelques virus que l’on pensait tropicaux dans ses bagages. 
• Lire À l’école des sentinelles. Re-faire architecture (Editions 205). Ce livre est le récit d’une expérience pédagogique, humaine, technique et prospective. Celle d’un hôtel d’une station de ski désertée, et de sa possible réhabilitation imaginée dans le cadre de la compétition Solar Décathlon Europe 2021-2022.

Le réchauffement climatique et la raréfaction de la neige remettent en question le fonctionnement des stations de ski de moyenne montagne. […] Si la fin de la pratique du ski entraine le démontage des infrastructures, les bâtis liés à ces activités perdurent, quitte à rester vides pendant des saisons entières. Parmi eux figurent de nombreux hôtels, édifiés au milieu du XXe siècle, dont l’hôtel des Deux Soeurs, au col de l’Arzelier en Isère. […] L’arrêt ou la transformation des activités risquent de les porter dans l’oubli. Il convient alors de questionner leur valeur patrimoniale, la dimension collective, sociale et mémorielle de ces lieux.